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月薪6000在日照买房是什么样的一个情形?从容吗?

时间:2018-09-22 16:10:40  来源:本站  作者:

 

  日照楼市,从没有一个冬天如2017年这般温暖。不分区域,无论学区,眼之所见,皆为利好。从数据上看,从2014年的低谷爬出的日照房价,在稳步增长到2017年中的时,突然加速,各项目以500-1000元/平米的巨大幅度疯狂涨价。

  此时此刻,如火如荼。这是开发商的盛世,置业者却陷入困境。新市区腹地房价普遍过万,日照市图书馆周边项目紧随其后;刚需也疯狂,石臼/开发区项目纷纷突破七,大润发周边交通拥堵却堵不住周边项目破八的激情。

  越涨越买。出于对房价继续上涨即将突破自己承受能力的恐惧,置业者们纷纷紧急上车,“先上车再换座”的理论显得如此真实。日照楼市,这房价就这么开车了。那又是什么原因在为日照锦秀楼市背书?

  首先,这是供需关系的必然结果。日照房管局网站显示,2月底日照住宅库存8623套,按照1月份3504套的去化速度,去库存周期不足2.5个月。供需失衡非常明显,价格失衡同样也就容易理解。遥想15年前后,日照去库存周期动辄超过12个月,那个年代,没有过硬的位置、学区和产品,那个项目敢以500元为单位涨价?

  其次,日照2017年惊艳全省的9.2%GDP增速显著助推房价。支撑亮眼GDP数据的是钢铁、临港行业的发展,长城、山钢类规模企业的引进,遍底开花的旧城改造、城市基建等等。GDP的增长,是置业客群的增长,是客户购买力的增长,也是基础配套的日趋完善,各项目价值的现实兑现。

  再次,不能忽视正常的房价上涨空间。长期看,土地/建材/融资这些房产成本有其必然上行趋势,房价去年7000元,今年7000元,那不叫房价没涨,那叫房价下跌。以单独考虑通货膨胀率为例,通货膨胀造成货币的购买力逐年下降,按照2017年通货膨胀率7.5%计算,去年7000元的房子,今年卖7525元才是平衡房价。此类上涨,属于价格正常上涨范畴。小编58同城看了一下二手房价

  冬去春来,关于日照楼市的疑云并没有随冬天的白雪消融。当我们认可房价已经发车的事实之后,新的疑问再次出现,日照楼市快车是否会一直如此狂飙突进?考虑上述正常上涨空间,从5年以上的大周期看,日照房价上涨时必然的。但以5年以内的小周期看,短期价格存在波动仍有隐忧。举头三尺,神明在上,达摩克利斯之剑同样高悬。

  在我国房地产这10多年来的发展历程中,楼市调控政策与房价相爱相杀,一路纠缠到此。关于楼市调控政策,我们首先要明确的一个观点是,楼市调控政策的目标不是房价下降,而是房价与居民收入水平相匹配,或者说与当前经济形式相符的稳健增长。“房子是用来住的”,房屋不应沦为高收入者牟利的提款机,也不应成为普通居民生存的绊脚石。

  那么,如果日照房价如媒体预测的2018年将再涨2000元/平米,普遍过万,是否与居民收入水平项目相符合呢?以万元单价、100㎡紧凑三室为例,总价100万,首付三成(30万),4.9%商贷70年,月均还款4051元。如商贷利率上浮10%(建行当前首套房利率上浮15%),月均还款达到4252元。首付30万,每月房贷4000多元,高不高?30万首付或许举三家之力可以承担,4000多元月供呢?

  在此我们引入一个概念,房价收入比。所谓房价收入比,指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比,合理的房价收入比为4到6之间。假设日照某小两口月工资各为6000元,则家庭月收入达到12000元,年收入14.4万。购买上述总价100万的房屋,这样房价收入比则为6.94。数值刚刚超过合理范围,但家庭年收入14.4万的水平在日照属于普遍水平吗?未来日照发展实体经济能够多大程度的支撑房价我们不得而知,但如果房价与居民收入水平过于背离,那么当下次的楼调控政策横空出世时,日照房价就会首当其冲。

  积极稳妥的棚改运动,对于提高居民居住水平,提升市容、市貌功在当代。同时,大量的拆迁也催生了旺盛的购房需求。但拆迁之后,居民走了,平房变楼房了,菜园消失了,腾空的土地用来干什么?毫无疑问,这些土地相当数量将变成2020年前后的商品房项目。以南小庄为例,该村拆迁前住房387处,常住人口1220人,作为一个人口密度一般的村庄,拆迁后安置20.2万平米,腾空土地开发了天宁首府、永利国际两个住宅项目、以及一个天宁小学。拆迁对于住宅供应的促进作用可见一斑。可以说,棚改进行时,海量需求对于房价大有裨益;棚改完成时,海量供应对于房价又有平抑作用。

  二手房最佳出售时间是取得房产证,并且过两年出税时。这个周期大约是房产购买之后5年左右。当时钟拨回14、15年,日照房价又是什么水平?开发区5000元/平米的楼盘比比皆是,大润发周边浮来春公馆5700元/平米席卷全城,日后全城争强的天宁首府项目也不过6500元/平米。那批“特价房”,在2019年底2020年初,将会形成大批二手房供应,对于一手房市场形成冲击。如果同期一手新房要求精装,那么这种冲击将会放大。

  股市是政策市场,楼市依然。政府对于城市开发、基建、公共配套(学校尤甚)的合理布局,将会对居民置业观念造成影响,间接却深刻的引导楼市的走向。“新市区的房子就该比石臼、老城区贵”、“新营小学、济南路小学就是比兰州路小学好”,当下,这些观念显得如此天经地义,却又如此的经不起推敲。假以时日,如果政府在学区资源(师资力量)上合理布局,更多的倾向新市区北部新区、开发区北部商住区此类新区,那么学区这一重要的房价支撑将会处于更为合理的参考比值。同样,平衡基建同样具有此类平抑作用,以石臼区域为例,如果石臼与新市区交通进一步打通,两地联系不受铁路制约,同时石臼海滨资源进一步完觉提升,石臼区域作为新市区的延伸,又有何不可?令人欣慰的是,政府当前正在推进诸如教育公平政策等诸多措施,以过往3年的成绩来看,我们相信在未来3年,这座城市区域间的发展将会更加平衡。

  书回正传,我们希望的日照房价上涨是与居民收入、城市发展相匹配的。不疾不徐的房价上涨利国利民。似的破八、过万与断崖似的降价一样贻害无穷。关于房价的种种论断,我们鄙视采用“不完全归纳”得出房价即将疯涨结论的“10万+”类言论,同时反对无脑狂喷房价的鸵鸟行为。我们要做的,是尽量给出正反论据,尽可能理性的释放自己的观点,为置业者判断房价提供参考

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